Face aux défis climatiques actuels et aux exigences réglementaires croissantes, les propriétaires immobiliers recherchent des solutions concrètes pour améliorer la performance environnementale de leurs bâtiments. La certification BREEAM In-Use s'impose comme un outil stratégique permettant d'évaluer, de valoriser et d'optimiser le parc immobilier existant tout en répondant aux objectifs de transition énergétique.
- La certification BREEAM In-Use s'impose comme une référence internationale pour évaluer et optimiser la performance environnementale des bâtiments existants.
- La méthode repose sur une double évaluation : l'Asset Performance, axée sur le bâti, et le Management Performance, focalisée sur la gestion quotidienne.
- Neuf thématiques, dont l'énergie, la santé et le bien-être, structurent l'évaluation pour couvrir l'ensemble des impacts environnementaux d'un bâtiment.
- Le système de notation propose plusieurs niveaux, allant d'Acceptable à Outstanding, encourageant ainsi une amélioration continue sur des cycles de trois ans.
- Cette certification aide les propriétaires immobiliers à répondre aux exigences réglementaires strictes, notamment le décret tertiaire et ses objectifs de réduction énergétique.
- Obtenir le label BREEAM augmente la valeur patrimoniale des actifs et renforce leur attractivité dans un marché immobilier en pleine mutation.
BREEAM In-Use : une référence internationale pour évaluer les bâtiments existants
Établie dès 1990, la certification BREEAM s'est progressivement imposée comme la référence mondiale en matière d'évaluation environnementale des constructions. Aujourd'hui, plus de 535000 bâtiments sont certifiés BREEAM à travers le monde, témoignant de l'adoption massive de cette démarche dans plus de 70 pays. Reconnue par tous les membres de l'Union Européenne, cette certification constitue un gage de qualité environnementale universellement accepté, offrant ainsi une visibilité internationale aux propriétaires qui s'engagent dans cette voie. Contrairement à d'autres labels, le coût d'acquisition de BREEAM demeure relativement accessible, se positionnant en dessous de certaines certifications comme HQE, ce qui facilite son déploiement à grande échelle.
Les principes fondamentaux de la certification BREEAM In-Use
BREEAM In-Use repose sur une approche globale et structurée qui évalue deux dimensions complémentaires du bâtiment. D'une part, l'Asset Performance mesure les caractéristiques intrinsèques du bâti, sa conception et ses équipements techniques. D'autre part, le Management Performance analyse la qualité de la gestion quotidienne et des politiques mises en œuvre pour optimiser les performances environnementales. Cette double évaluation permet d'obtenir une vision complète et nuancée de la performance réelle du bâtiment.
La certification s'articule autour de neuf thématiques essentielles qui couvrent l'ensemble des impacts environnementaux. Le management constitue le socle organisationnel de la démarche. La santé et le bien-être des occupants occupent une place centrale, représentant 20 pour cent de la notation pour l'Asset Performance et 17 pour cent pour le Management Performance. L'énergie demeure le critère le plus pondéré avec 25 pour cent pour l'Asset Performance et 27 pour cent pour le Management Performance, reflétant l'importance cruciale de cet enjeu dans un contexte où le secteur du bâtiment est responsable de 43 pour cent des consommations énergétiques globales en France et génère 23 pour cent des émissions de gaz à effet de serre.
Les ressources et la résilience comptent chacune pour 13 pour cent dans l'Asset Performance et 11 pour cent dans le Management Performance, traduisant la nécessité d'une gestion durable des matériaux et de la capacité d'adaptation aux changements climatiques. La gestion de l'eau représente 9 pour cent pour l'Asset Performance et 11 pour cent pour le Management Performance. Enfin, les thématiques du transport, de l'occupation du sol et écologie ainsi que la pollution complètent cette évaluation exhaustive.
Les différents niveaux de notation et critères d'évaluation
Le système de notation BREEAM In-Use attribue une note allant de 0 pour cent à 100 pour cent, offrant ainsi une échelle précise de performance environnementale. Cette notation se décline en plusieurs niveaux de certification qui permettent de valoriser progressivement les efforts accomplis. Un bâtiment obtenant une note inférieure à 10 pour cent est disqualifié, soulignant l'exigence minimale requise pour prétendre à la certification.
Entre 10 et 25 pour cent, le bâtiment obtient la mention BREEAM Acceptable, qui atteste d'un niveau de base de conformité environnementale. La note BREEAM Pass est décernée pour une performance située entre 25 et 40 pour cent, marquant un premier palier de reconnaissance. Le niveau BREEAM Good, correspondant à une notation de 40 à 55 pour cent, signale une performance environnementale solide et démontre un engagement significatif du propriétaire.
Au-delà de 55 pour cent et jusqu'à 70 pour cent, le bâtiment accède au niveau BREEAM Very Good, qui distingue les actifs immobiliers performants et bien gérés. L'excellence environnementale est consacrée par la mention BREEAM Outstanding, réservée aux bâtiments atteignant une note comprise entre 70 et 85 pour cent. Ces derniers représentent les meilleures pratiques en matière de performance environnementale et constituent des références dans leur secteur. La certification reste valable pendant trois ans, incitant les propriétaires à maintenir et améliorer continuellement leurs performances.
Les bénéfices concrets de la certification pour les propriétaires immobiliers
Dans un contexte où le décret tertiaire impose une baisse des dépenses énergétiques de 60 pour cent d'ici 2050, la certification BREEAM In-Use offre aux propriétaires un cadre structuré pour atteindre ces objectifs ambitieux. Des plateformes spécialisées comme Citron, fondée en 2011 et composée d'une équipe de 150 personnes, accompagnent cette transformation en facilitant la réduction des consommations énergétiques. Des cas concrets comme ceux du Groupe Bertrand, du Département du Nord ou de la ville d'Issy-les-Moulineaux démontrent que l'optimisation énergétique des bâtiments n'est pas une chimère mais une réalité tangible lorsqu'elle est correctement orchestrée.
Valorisation patrimoniale et attractivité renforcée sur le marché
La certification BREEAM génère une augmentation mesurable de la valeur immobilière des actifs certifiés. Dans un marché immobilier professionnel en mutation, où une étude Snapkey révèle une diminution de 12 pour cent de la demande globale de bureaux et même une baisse significative de 27 pour cent pour la location de bureaux en Île-de-France, les bâtiments certifiés se démarquent nettement de la concurrence. Cette différenciation devient un avantage décisif pour attirer et retenir des locataires de qualité, particulièrement ceux qui intègrent des critères environnementaux dans leurs politiques RSE.
La reconnaissance internationale de BREEAM constitue également un atout majeur pour les propriétaires possédant des actifs dans plusieurs pays ou souhaitant attirer des investisseurs étrangers. La certification facilite la communication sur les performances environnementales selon des standards compris universellement, renforçant ainsi la transparence et la crédibilité du patrimoine. Les entreprises locataires accordent une importance croissante à l'empreinte environnementale de leurs locaux, et disposer d'une certification BREEAM répond directement à cette exigence en témoignant d'un engagement environnemental authentique et mesuré.
Réduction des coûts d'exploitation et optimisation énergétique
Au-delà de l'image et de la valorisation patrimoniale, les bénéfices financiers directs constituent un argument majeur en faveur de la certification. Les bâtiments certifiés BREEAM peuvent réduire leurs consommations d'énergie jusqu'à 40 pour cent, générant ainsi des économies substantielles sur les charges d'exploitation. Dans un contexte de hausse des coûts énergétiques, cette performance représente un avantage compétitif considérable et améliore directement la rentabilité des actifs immobiliers.
La mise en place d'un système de management énergétique, encouragée par la démarche BREEAM, améliore significativement la notation obtenue tout en structurant l'approche de la performance. Des plateformes comme Citron facilitent le suivi précis des consommations d'énergie et d'eau, permettant ainsi d'identifier rapidement les dérives et d'optimiser les réglages des installations techniques. Cette surveillance continue crée un cercle vertueux d'amélioration permanente qui bénéficie tant à l'environnement qu'aux finances du propriétaire.
Le respect du décret tertiaire devient également plus accessible grâce à la certification BREEAM In-Use, qui fournit un cadre méthodologique éprouvé pour atteindre les objectifs réglementaires. L'investissement initial dans la certification se trouve rapidement amorti par les économies réalisées, tandis que le risque de pénalités liées au non-respect des obligations légales se trouve considérablement réduit. Les propriétaires peuvent ainsi transformer une contrainte réglementaire en opportunité de création de valeur.
Le processus de certification et les démarches à entreprendre
S'engager dans la voie de la certification BREEAM In-Use nécessite une préparation méthodique et une compréhension claire des différentes étapes du processus. Bien que le chemin puisse sembler complexe au premier abord, il est parfaitement balisé et de nombreux professionnels, comme Rim, cheffe de projets chez Métega spécialisée dans la certification BREEAM, accompagnent les propriétaires tout au long de cette démarche structurante.
Les étapes clés pour obtenir la certification BREEAM In-Use
Le processus débute par l'enregistrement du bâtiment, dont le coût s'élève à 350 livres sterling par bâtiment selon les tarifs de 2019. Cette première étape administrative ouvre l'accès à la plateforme d'évaluation et permet de démarrer concrètement la démarche. L'évaluation proprement dite constitue le cœur du processus et requiert une analyse approfondie des neuf thématiques BREEAM. Pour un bâtiment standard de 10000 mètres carrés, le coût moyen de cette évaluation s'établit autour de 8500 euros, bien que le budget global de la certification se situe généralement entre 10000 et 20000 euros selon la taille et la complexité de l'actif immobilier concerné.
L'un des avantages majeurs de BREEAM In-Use réside dans la rapidité du processus. Dès la finalisation de l'évaluation, le propriétaire obtient une note provisoire immédiate qui lui permet d'avoir une première vision de la performance de son bâtiment. La certification définitive intervient ensuite dans un délai d'environ huit semaines, permettant ainsi une mise en valeur rapide des efforts accomplis. Cette temporalité raisonnable facilite l'intégration de la certification dans les stratégies patrimoniales sans créer de blocages opérationnels prolongés.
Les documents nécessaires et l'accompagnement par des experts
La constitution d'un dossier complet et rigoureux représente la clé de la réussite de la certification. Les documents requis couvrent l'ensemble des aspects techniques et de gestion du bâtiment. Les plans détaillés, les spécifications techniques des équipements, les factures énergétiques des dernières années, les contrats de maintenance, les procédures de gestion et les politiques environnementales mises en œuvre constituent le socle documentaire indispensable. La qualité et l'exhaustivité de ces documents influencent directement la notation finale obtenue.
L'accompagnement par des professionnels spécialisés s'avère généralement indispensable pour maximiser les chances d'obtenir une certification de niveau élevé. Ces experts maîtrisent parfaitement les critères d'évaluation et peuvent identifier rapidement les points forts à valoriser ainsi que les axes d'amélioration prioritaires. Leur expérience permet d'éviter les erreurs classiques et d'optimiser la présentation des informations pour refléter fidèlement la performance réelle du bâtiment. Ils assurent également une veille réglementaire et technique garantissant que la démarche reste alignée sur les évolutions du référentiel BREEAM.
L'investissement dans cet accompagnement professionnel se justifie pleinement par la complexité technique de la certification et par l'impact significatif qu'une notation supérieure peut avoir sur la valeur et l'attractivité du patrimoine. En définitive, la certification BREEAM In-Use représente bien plus qu'un simple label environnemental : elle constitue un véritable outil de pilotage stratégique du patrimoine immobilier, conciliant performance environnementale, conformité réglementaire et optimisation financière au service des propriétaires engagés dans une démarche de durabilité.